日本的房子能用200年吗,目前适合入手公寓吗?
海外生活梦想家2020-09-30

日本不动产相较其他理财产品而言,不失为一种稳健的理财产品,随着奥运会的临近以及日本观光政策带来的经济效益,相信不久就会迎来一波不小的热潮,所以归根结底,为什么国人如此热衷于购买日本房产呢?


国人狂买日本房产,始于北京房价超过东京。2013年时,国际货币基金组织数据就显示,北京、上海平均房价已超过东京。

  相比之下,日本的平均建筑用地和房价,下跌到了20年来的最低点,大约相当于日本泡沫经济顶峰时的1/8。如今日本人安居乐业的成本低了很多,东京目前的房价收入比为10倍出头,意味着一个东京的平均收入者10年的收入就可以在东京买下一个平均总价的房子,如果是大阪,只需要6年多。



  日本部分地区房价收入比

  东京为10.46年,大阪仅6.78年

  此外,东京、大阪房产租金回报率基本是北上广深的3倍以上。据日本官方统计数字表明,在日本投资房地产出租,依靠租金回报,平均20年左右可以收回成本,而在北上广却需要100年左右。

  在疫情之下,全球资金的流向,更加明显地流入日本,流入东京。

  据JLL统计,受海外资金拉动,从2020年1~6月的房地产交易额来看,东京跃居世界首位,成为追求收益率的世界投资者的资金涌入地。

  来看看下面这张排名表:




  这是全球主要城市在2020年上半年接收的来自全球房地产投资额统计。受海外资金拉动,东京跃居世界首位,达到155亿美元(约为1051亿人民币),而且跟第二名的纽约相差了40亿美元(约为271亿人民币)。

  另外,对比2019年同期的成交额,东京仅下降了2亿美元,但从第二名往后的各个国际都市几乎全部大幅下降。纽约下跌了67亿美元,巴黎下跌32亿,首尔砍掉24亿,甚至国内金融中心上海,相比于2020年上半年的房产投入,都几乎砍半。

  所以,从世界的资金在危机时刻买日本资产也能说明——它的可靠性和稳定性受到全球资本的肯定。

  近期,沃伦巴菲特旗下的伯克希尔以及香港PAG集团(太盟投资集团)先后高调进入日本市场,更是一个有力证明。

  要说投资稳定性和未来升值,日本房产已经得到了全世界的认可;要说居住的安全性,日本住宅的牢固更是全球最安全之列。有一种说法叫做——日本的房子能够用200年!今天,我们就来聊聊这个话题。

 日本建筑寿命将延长至200年

  首先让我们来看两张图:




  这是浙江奉化建于上个世纪90年代的房子,2014年4月4日倒塌,不到30年的寿命被国外媒体称为“快餐式公寓”




  日本群马县中山道某专门学校的办公楼,建于20世纪60年代,照片摄于2016年。

  日本60年房龄的旧房为何如此之新?这一切,表面看是日本人对住宅的日常精心保养以及精湛的房屋维护技术,实质源自日本人令人敬佩的“工匠精神”。所谓“工匠精神”,就是一辈子只做一件事,而且将这件事做到极致。

  1980年,日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指,一是建筑结构寿命100年,二是100年内可以让家庭几代人安居。




  位于大阪府大阪市中心区的住友大厦,第一期竣工于1926年。

  2007年,日本自民党提出“200年住宅”的概念,要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。

  当然,这里所指的200年,并不是说200年内不做任何的修复工作,而是指住宅的结构年限能达到200年。




  位于兵库县的甲子园巨人体育场(现名:阪神甲子园球场),1924年竣工

  “我国是每年新建建筑量最大的国家,却只能持续25-30年。”相比之下,英国的建筑平均寿命为132年,美国的建筑寿命为74年。

  为什么日本房子不漏水

  如果您在国内装修过房子,除了装修让人心力交瘁,洗手间、厨房漏水绝对最令人抓狂。水电部分是装修最头疼的,涉及各种管道、电路、水路的设计与安排,稍有不慎,基本都要重新来过。尤其是漏水涉及邻居,你没法偷懒不修,而修起来基本就要敲墙敲地板,伤筋动骨。

  漏水之类等问题,在日本几乎是没有的,这也是房地产商和建筑公司对住宅的最起码的保证。日本住宅的厨房与洗手间,施工时大部分采用整体厨房、整体卫生间,这是高度工业化之下的必然结果。首先是管线产品由专业的设计公司设计,标准化、自动化程度高,产检极其严格,品控做得相当好。

  其二,日本人施工时的认真和专业程度,恐怕在全球都无出其右。高度标准的工业制成品,再经过高度专业的施工与安装,想出问题恐怕都很难。日本的做法是铺设完管道后,做架空防水楼板预留检修口,出现问题检修就十分方便。



  一位在日本做了4年房地产中介的台湾小哥讲过一个段子。

  在日本买房子居然没有漏水保修,日本人不是最重视售后服务的吗?

  关于漏水保修与房产开发商的对话:

  开发商:什么是漏水保修?

  中介:我买了房子在一定期间内,假设漏水的话,就有人帮忙修缮。

  开发商:好好的房子,为什么会漏水?

  中介:可能因为老化或者外墙有渗水进来。

  开发商:啊,我懂了,那个不叫漏水,那叫施工不良。

  这位台湾小哥感慨:原来在日本人眼里,那不叫漏水,日本人所谓的漏水可能是施工时挖破水管漏到人家楼下。所以不要问日本的房子为什么没有漏水保固,因为房子本来就不应该漏水。

  住宅建设的专业化程度较高

  在日本,房子主要是由制造业企业而不是建筑队来建造的,其本质是专业化的程度高低。大企业背后有一整套完善的工业流程与体系在支撑,有其内部的实验室、专家智库、大数据分析等。整个工业流程基于精密的计算及自动化。

  在上世纪九十年代,日本在建筑技术方面取得多项进展,从房屋结构到软装设计,都完全像汽车工业那样流水线作业了。每个施工小组只负责自己那部分,可以多线程并进作业。举例而言,一户建在地基阶段,会有施工小组用组合屏障把施工范围完全遮挡起来,保证不会有扬灰、漏水的情况出现,整个施工现场极其干净。与泥泞不堪的国内地基现场相比,邻居是不会有怨言的。就连这个组合屏障也是由专业的公司制造安装。




  日本常见房屋构造

  据《广州日报》报道,目前日本20到60层的建筑,包括住宅基本都采用了预制构件,其中约80%的建筑采用了全预制构件,即所有梁柱和楼板都为预制构件。尽管产业化建房办法在单独一幢建筑中看起来成本不菲,但大规模运用,就能有效节约成本,而且流水线标准化生产,也大大提升了建筑质量。





  “搭积木”建房

  梁柱和楼板都是事先生产好的





  日本装配式结构施工安装现场

  洗手间设计精妙

  日本很多公寓面积虽然不大,但是不管多小的房子,卫生间也一定会做干湿分离的设计。这也是日本住宅的一大特色。马桶与洗澡间分开,甚至在房间的不同角落。洗澡时不会打湿马桶,也使得家人们可同时淋浴、使用洗手台或马桶。此外,日本住宅的洗澡间一定有浴盆,泡汤可是日本人最重要的生活传统之一。




  日本卫浴设计十分注重干湿隔离

  相信买马桶盖的国人对日本的马桶一定印象深刻。马桶旁边的按钮,可以冲水、喷淋冲洗屁股,然后吹热风,有的马桶还带有电动软钳,帮女士处理护理用品等。洗手池的下水管会连通到马桶,实现水的循环利用。马桶旁没有纸篓,日本的手纸入水溶解,纸篓就没必要,这样洗手间就不会有异味。




  智能马桶盖是伟大的发明

  日本人有着强烈的节约意识,马桶设计独特的旋流式冲水,节水强劲;淋浴及洗浴盆都使用节水系统,设置多种节水模式。卫生间多使用纤维强化板,能够有效的抑制结露、霉菌、螨虫和异味。节能和环保是日本住宅的一大特色。

  设计一流,室内空间用到极致

  日本公寓住宅面积都比较小,一般都在60到70平方米左右。不过这并没有影响到日本人享受生活,只要设计的户型合理实用,一家3到4口居住都很舒服。而且,在日本购房,房屋面积是指实用面积,而不是建筑面积。经过设计师的妙手,40平米能做出80平米的感觉。




  日本房屋追求对空间的充分利用

  和国内的千篇一律的房间结构相比,日本更注重根据房间的特点进行个性化设计,充分利用闲置空间。以收藏收纳功能为例来说。如果您在日本居住过,就会发现,虽然房间很小,但是杂物都能收藏整齐,不占用空间,也不需要再购买衣柜这样的大型家具,也避免地震时高大的家具倾倒砸伤人。

  日本知名设计师隈研吾的弟子小岛伸也,设计了阿里巴巴总部大楼。他介绍,不同于中国人追求舒适度,日本人多在意房间的利用率和便捷性。

  想要在狭小的空间里住的舒服,首先要提高的就是空间利用率。譬如对于收纳空间,经过统计认为收纳空间占有室内建筑面积的10%的比例是比较合适的。而如果没有那么多空间,也可以通过“空间活用术”的手段,发掘很多不常用的空间。

  像日本下面这个户型。整个房子按照使用习惯被分为“休闲区”,“洗漱区”,“起居区”三大块。




  “休闲区”包含客厅和厨房,中间多没有墙壁间隔,在面积不够的情况下,让客厅兼顾了餐厅的作用。




  日本常见厨房构造

  “洗漱区”为保证能同时使用,则是多划分为3个单独房间。




  分离式洗漱区,各自独立

  “起居区”主要是卧室,在面积狭小的单身公寓,大多被并入休闲区,而并非一个独立的空间。

  抗震性能一流

  众所周知,处于环太平洋地震带的日本一直是个地震多发国家。1996年后日本政府连续四次修改《建筑基准法》,将住宅、楼房的抗震标准提高为经得住6至7级地震摇晃而不会坍塌;日本的高层建筑必须能够抵御里氏7级以上的强烈地震;商务楼等人员密集场所要求能够经历8级地震不倒,使用期限能够超过100年。

  据地震经验,在日本倒塌的大多是木质、年代久远的住宅,新建的公寓很少倒塌。日本建筑界和学术界,在建筑防震领域的研究,可谓是全球首屈一指。工业化、专业化的背后,有一套科学及学术体系为依托。日本的许多建筑创新,就是在这样的背景下做出了,在全球都获得了广泛认可。

  2011年日本“3.11”大型地震及海啸发生时,距离福岛仅300公里的东京震级也在7级以上,然而地震在东京市区内造成的死亡人数仅仅为7人。




  正在施工的建筑基层

  当时《纽约时报》报道称:“日本严格的建筑规范挽救了很多人的生命。如果地震发生在其他人口密集的国家,或许已经有数万人在地震中遇难。”




  日本建筑对材料的质量要求十分严苛

  1996年日本实行“耐震改建计划”广泛应用了隔震技术,普遍在房屋和地基之间加入减震层,利用建筑物本身的晃动来吸收地震的能量。这种技术,就是在建筑的底部安装弹性橡胶垫,或者摩擦滑动承重座缓冲装置来抵抗地震。这些橡胶层非常耐用,一般使用年限约60年,能够把地震对楼房的摇晃程度减轻1/3到1/5。




  隔震系统的下部板

  最重要的是日本房子是永久产权,而且不限购

  目前,外国人在美国、加拿大、澳大利亚购置房地产都有着身份和购入数量的限制,部分国家还有额外的海外买家税。

  相比之下,日本房产对海外买家没限购,而且只要买到手了,就可获得永久产权,而不是只是拥有70年的使用权。日本的房屋投资风险低。由于都会区的人口持续净流入,租售比很高,房租收益非常稳定,拥有不错的现金流。通常有不低于5%的租金回报率。此外就是保值率高,比较容易变现。




  最后说一句,在日本买房,虽说不能以此直接申请到永居,但却可以据此作为投资项目申请经营管理签证,取得在留资格后,只要纳税正常,就可达到长期居留日本并进而取得日本永居的目的。

  拿到日本的在留资格就可享受到加入国民健康保险的资格,换言之,也就是等于拿到了看病可以享受70%政府支付的贴心保险。

  住宅是人居空间,人一辈子有一半以上时间都在这个空间里,不仅身体上要放松、舒适,精神上的焦虑感和紧张感也要得到释放。日本的住宅,特别在意对人本身的尊重与关怀。这才是日本住宅的精髓。

  想一想自己闲坐在日本公寓阳台上,与朋友喝茶聊天,看着远处盛开的樱花,大口呼吸着清凉的新鲜空气,也许你会感慨:这才是我真正想要的生活。



瑞铂海外公众号
  • 最新最热海外产品
  • 有趣好玩海外体验
  • 拥抱世界生活方式
下一篇