美国买房交易流程和贷款申请常见问题
Ferrara2020-03-19

去美国买房,很多人都会觉得心理没底。经常会反复问到几个问题,就是:交易流程是什么?能否贷款?贷款比例是多少?
今天,我们有请北美不动产投资顾问Nick来为大家介绍在美国购房时有关交易流程和房屋贷款相关问题。


新房交易流程8个步骤

Step 1 购房前的材料准备

1、现金买主需要准备的文件包括:有效的护照和签证;购房资金证明(国内银行开具的中英文版的存款证明);在美国当地银行开设的账户。如果你想用现金购房,准备以上三项就可以了。

2、贷款买主需要准备的文件包括:有效的护照和签证;工作证明,收入证明;自付款部分的资金证明(国内银行中英文版的存款证明);在美国当地银行开设的账户。

Step 2筛选房源

接下来就是选择自己心仪的项目和房源了。在选购新房时,建议要找到值得信赖的地产经纪⼈,这可能成为购房过程中最大的决策之一。好的经纪⼈会提供很多专业帮助。

Step 3拿到贷款预批

外国人在美国买房可以申请贷款,但是申请难度相对当地人会略高。如果选择贷款买房,根据开发商要求,可能需要买家事先取得银行出具的贷款预批信(pre-approval letter),以此证明自己的信用和财务状况。

现在大约有一半的银行接受网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程,理论上不必亲自到美国就可以买房。

Step 4签订购房合同并支付定金

⼀般来讲,开发商会要求买家支付一笔小额定金($5,000-$20,000不等)用于锁定房源,之后签订正式购房合同,有的开发商也会要求买家在合同规定日期内,分期支付一定比例的首付款到第三方监管账户,剩余尾款则等到交房时支付。

Step 5房屋检查

买家在交房前会有检验房屋的机会,开发商一般在临近交割前通知买家。届时,买家可以花钱请专业验房机构来检查,也可以⾃⼰进⾏检查。专业的验房机构可以提供更全面的服务,并且出具详细的房屋检测报告。建议尽量详细查验,并要求开发商及时修理所有发现的问题。

Step 6贷款申请

交房前1-2个月,买家需要向贷款机构提出贷款申请,并按照要求提供相关材料进行贷款审核。审核通过后,需要签署贷款合同。

Step 7购买房屋保险

在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险,尤其选择贷款的买家,银行一定会要求买家在过户之前购买房屋保险。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失,还有许多其他原因对房屋或个人财产造成的损失,例如客户甚至路人发生的意外。

Step 8交接过户

美国房产过户流程完全由第三方机构来把握和监督完成,其中中立的第三者,就是产权公司(有的地区需要使用律师),负责保管所有交易相关的资金,指令和文件,包括定金,银行的贷款和文件等;还会负责各方过户文件签字,交易费用,税,产权调查和保险等。

在过户前,产权公司(或律师)会提供一张精确的过户费清单(Settlement Statement or HUD-1),买主可根据清单上的过户费用,到银行开现金支票或者汇款到第三方监管账户。产权公司(或律师)收到所有款项后,会在交割当日,安排买卖双方当面签署过户文件,并进行产权过户登记。如果买家无法到美国当地完成过户,也可以提前到美国大使馆见证授权给当地人(POA)完成交易。


贷款申请

受美联储降息因素影响, 2020年美国的房贷利率已经跌破4%。根据房地美(FreddieMac) 截至202031日的统计数据:美国30年固定房贷利率平均值为3.62%

房贷利率的下跌,切切实实地为贷款购房者减轻了负担。就现行政策而言,美国房贷申请情况如下——


1、 没有身份限制,任何人都可以申请

借款人可以是美国绿卡,也可以是旅游商务 B1/B2 签证,也可以什么签证都没有的中国公民,但借款人一定要有足够的收入和首付款并能提供有效证明。


2、外国人贷款比例60-65%

外国人贷款通常需要提供35%-40%的首付,一般能够获得60-65%的贷款申请。此外,H1BL1签证和绿卡可以拿到更多的比例。银行可以接受海外收入证明以及资产证明。


3、两种贷款类型

目前美国提供给外国人的国际贷款主要有两种类型,浮动利率贷款和固定利率贷款。

l 浮动利率贷款 (ARM)通常分为:3/15/17/1ARM,表示前3年、5年、7年利率固定,之后利率按Libor等指标进行浮动。例如,202011日,在旧金山购买100万美元的房屋,首付40%,申请5/1ARM贷款,前五年贷款利率为固定4.2%,从第六年起按Libor指标浮动。

l 固定利率贷款 (FRM):常见固定利率贷款有15年或30年的,年利率固定。短期来看,浮动利率贷款的利率较固定利率低0.5-1%左右,但长远来看浮动利率贷款存在利率大幅提高的风险。因此,对于中短期投资者来说,浮动利率贷款是比较值得考虑的选择;而对于追求稳妥,长期风险承受能力较低的买家来说,固定利率更合适。

值得一提的是,由于中国买家大多没有美国信用记录,贷款机构通常有首付要求而且会要求贷款人支付高于市场水平的1-2%的利息。


4、申请贷款预批准书

申请银行的贷款预批准书(Pre-Approval Letter),需要提供国内的收入证明,雇主证明信,以及国内的信用征信证明。


5、什么是有效的国内收入证明文件

A. 国内工资单:需显示借款人每月的人民币收入、及本年迄今为止的收入。

B. 雇主提供的收入证明信:信上需注明借款人的职务、月/年收入、及在公司的服务起始时间。证明信需由雇主人事部门盖章。

C. 有些贷款银行可能要求借款人提供过去三个月工资存入银行帐户的记录。


6、什么是国内信用/征信记录:

如果借款人有美国的社会安全号 (SSN),则调取借款人在美国的信用记录。

如果借款人没有美国的社会安全号,则需借款人提供四条信息(由国际征信公司向国内银行及电话公司查询),依次为:电话号码、银行借记卡(Debit Card)、银行信用卡(Credit Card)、银行账号

7、什么是有效的海外银行存款证明

对中国买家来说,两个月的银行存款证明,银行账户可在美国、香港、澳门、日本、新加坡等,但不能是在大陆的银行账户。另外,存款证明上的每一笔存款都要说明来源。两个月以上的存款证明,不需要解释存款来源。

8、贷款正式申请与批准

签署房屋买卖协议后,进入贷款正式申请阶段。

银行对房屋进行价格评估并正式审核贷款申请。这个阶段,银行有可能要求提交补充文件。贷款批准后,银行委托第三方过户托管公司完成购房交易。

整个贷款流程,通常需要45-60天。


9、办理贷款要支付费用

国际征信调查费:$250(不可退还,申请贷款预批准书时支付);

房屋估价费:$800-$1100左右(不可退还,买卖协议之后,正式申请贷款时支付)。

银行审核费:$1,145(不可退还)



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专业意见支持:瑞铂销售总监聂剑为 编辑:Ferrara 图片: VEERShutter


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