在美国置业,你事先要了解这些“干货”
Ferrara2020-03-12

在美国置业,你事先要了解这些“干货”

文、编辑/费拉拉 图/VeerShutterstock

2015年起,中国投资者已成为美国房地产市场最大的海外买家。尽管受2020年新冠疫情影响,经济预计降低,但美国的房地产市场整体上仍然有一定的升值空间且充满吸引力。同时,20203月美国再度降息和现行的较低的贷款利率都成为利好房地产市场的重要因素。

今天我们就来聊聊在美国投资房产的相关话题,并会如实给出一些如何避免掉坑的干货知识,希望对您的美国房产投资与置业有所帮助。

华人到美国买房首先要搞懂的两个重要问题

1、美国买房可以移民吗?

美国置业与美国移民是两回事。对于想要移民的人来说,大家可能会失望了,因为从目前政策来看,单纯的通过购买美国房产还无法直接完成移民。那些和你承诺说买房可以移民的主儿,可以不必理他了。

目前市场上唯一和房产沾点边的是个别酒店公寓的EB5项目(Employment Based Fifth Preference,即美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别)。按照美国移民局(USCIS)规定,要求5年创造10个就业岗位,并且门槛也自去年开始从以前的50万美元涨到了90万美元。另外,因为EB5排期漫长,且退出和后续项目运营有相当的不确定性,所以风险较大。想想也是,哪有又有收益还送身份的好事,美国可不傻。

2、买美国学区房能让孩子上名校吗?

美国也有“学区房”,但它的学区房和中国的学区房从本质上不同。美国学区房的概念只针对公立教育——包括从kindergarten(幼儿园)到K12(从小学到初高中共12年级)总共13年的免费教育。美国的学区与私立教育无关,与报考大学也没有直接的关系,跟大学分数线、大学录取名额更没有关系。

法律只对公立教育有“就近入学”相关规定,也就是说幼儿园、小学、公立的中学接纳居住在这个学区内的孩子。注意,租房子和买房子待遇是一致的,“租售同权”,两者都有享受免费公立教育的权力,并没有“租房低人一等”之说。但私立中学就不适用就近原则了。

美国高中分层非常严重,远甚于国内。美国本土能够入读藤校的学生,大部分集中在十几所feeder schools。其它高中在招生官眼中的分量,跟这些顶级私立高中相比,有着断崖式的差异。总的来说,越顶级的高中越难申请,申请难度完全不亚于藤校。

要搞明白这个问题,就要先理清楚美国教育系统中三种不同的学校:

普通公立学校 (Public School

这种学校完全由地方财政税收支持,只要是住在学区内的孩子,凡是来报名的都必须接纳,学校在生源方面完全没有挑三拣四的权力。可想而知,如果在低收入水平的地区,这种学校的生源就会差一点。各个学区除了州教育局的拨款(占40%45%),余下就是学区内住户所缴纳的房产税。也就是说,美国公立学校的经费跟房产税是挂钩的。每个学区征收不同的税率,从而获得不同的教育经费。地产税越高,教育经费也就越充足,一般来说公立学校也就越好。而差区的税收收入比不上好区,资金也自然缩水。逐渐变成强者越强,弱者恒弱的循环。美国人自己买房非常看重学区评分,某种程度上这也是社区素质的最直接反映。比如加州排第一的是圣地亚哥北郊区的公立学区,里头的Canyon Crest Academy多次评为加州第一公立高中,Torrey Pines High SchoolWestview High SchoolDel Norte High School 等学校也都高居加州排名前二十名,每年进入常青藤的毕业生车载斗量。

• 特许经营的公立学校(Charter School

Charter School 出现于上世纪90年代初,现在已经发展到全美各地,2014年的时候全美有6400所左右。这类学校的产生源于家长对公立教育系统的不满,于是就有人提出:政府无能,制度僵化,收了纳税人的钱不能因材施教。不如把钱给我们,我们来搞教育。

经过一番斗争和投票通过,于是就有了特许的由私人运营的公立学校。学校的办学资金来源主要还是税收拨款,每收一个学生,政府都会把相应的资金拨给学校。另外,学校也可以接受外界资助。此外,学校的生源并不局限于所在学区,外区的孩子也可报名。如果报名人数超过招生计划,就抽签决定录取名额。

总的来说,Charter School在招收和教学上有很大的自主权。有些学校也设有PBL课程(Project Base Learning),还有的要求高中时期必须完成大学预科AP课程才能毕业。其中最著名的当属High Tech High,它被比尔·盖茨赞为每一个美国孩子都为之向往的创新学校。没有厚重的课本,没有繁重的家庭作业,没有考试。学校的教学目的是打破学科边界,培养学生的创新能力。这所学校的故事被拍成了纪录片《极有可能成功 Most Likely To Succeed》,并在 2019年获得了被称为“教育诺贝尔奖” 的WISE教育奖。

• 私立学校(Private school

私立学校的资金基本上靠自筹,来源是学生学费和社会捐助。私立学校的招生完全自主,想收谁就收谁。普利策奖得主Daniel Golden曾写过一本书,里面就有讲到权贵家庭的孩子怎么操作进好学校的。有些家长会给学校捐游泳池、图书馆、新大楼,为自家熊孩子拿得入场券和免死金牌。他听过老师吐槽过:我不能给那个孩子不及格,毕竟他的父母捐了新的体育馆

还有美剧里大名鼎鼎的纽约上东区,对于那里的私校学生来说,上常春藤并不是人生目标,而是家庭传统。巴掌大的上东区,鄙视链也是妥妥存在。房子的位置和入居年份决定了鄙视链的位置。第五大道、派克大道和麦迪逊大道是上东区的C位地段,一般上东区native都住在这几条街上,暴发户和新来的则大多住在第二和第三大道。

怎么说呢,去看过一套3居室户型的高层公寓,使用面积1576平方英尺,大约148平米,要价290万美元。站在客厅中央,面对空旷的窗外,有种站在世界舞台的感觉。对口的公立学校Jhs 167 Robert F Wagner 也是非常好的满分学校(GreatSchool评分10/10)。

私校不全是针对富人阶层,比如某些教会办的学校,这种学校的学费不高,家长送孩子去主要是为了让孩子从小在教会的氛围里成长。

总之,全美国排得上号的私立学校完全不受任何学区限制,也不能反映学区质量。

看到这里,聪明的家长一定看明白了,只是在美国好学区里买套房子的话,是不能送孩子进入本地公立学校就读的。

公立学校只能接受本地长期居民的孩子。不管是买房还是租房,都得有长期居住的合法身份。即使没有绿卡,家长起码要持有J访问学者类,L跨国高管类等类别的签证,子女才可以申请入学。而如果只是 B旅游公务类签证的话,上学就等于从事了与入境目的不符的行为

当然,私立学校就没有这样的限制。被录取后学校会提供 I20表格协助申请 F类学生签证,那样就完全合法上学了。







10 Tips 来自投资顾问的提醒

1. 美国不限购,有合法护照即可买房。

2. 不必本人到美国也能买,可远程签字。

3. 美国不是用来做短线投资的,而是一个更为长期稳定和透明的交易。

4. 中国有每人每年5万美元汇出的限制,及早规划很重要

5. “包租”项目一定要审慎,不能只看包租租金,开发商的资质和兑现能力特别重要。

6. 度假房要谨慎,二次出售时美国当地人自住购买意愿极低,好吧,近乎没有。

7. 非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候,每一年度需要申报两份税表,一份给联邦申报联邦个人所得税,一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为415日,申报上一年度个人所得。 个人所得税为零仍需申报,

8. 不要忽视HOA的管理条例。美国有很多社区管理严格,对社区内的租房比例有严格的规定,如果你没有认真了解这些规定,房子买完了发现社区只允许10%的房子出租,想要出租房子还要排队,这就非常影响收益了。

9. 诉讼当中的房子千万不要碰,不仅容易影响交易周期和贷款,重者可能失去产权。

10. 美国的永久产权范围包括房子,地表所有权、地下所有权和领空所有权。就说说从房子向上到太空,向下到地心,其中包含的东西也都属于你。




预告,下期我们将从产权、税费、房屋的计算面积、装修标准,以及买房时产生的费用等实操方面来帮助大家进一步了解美国置业。欢迎收藏订阅。

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作者:Mason 编辑:Ferrara 图片:摄图网、VEER

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