掌握3个投资逻辑,普吉买房不踩坑
Mason2020-03-13

/Mason 编辑/Ferrara /摄图、VEER

海外房产圈内流传着这么一句话:“做海外置业的人很多,但不是每一个人都能赚到钱”。有的人投资海外是为了炒房,有的人投资海外是为了养老,还有的人是为了教育,需求各不相同。在这里,瑞铂海外的泰国置业顾问必须提醒大家的是:中国过去30年的高速经济发展,是举世无双的,用中国的投资方式买海外房产,完全行不通,为了炒房而投资海外的,更有可能血本无归

同样的道理放在普吉岛也是如此,任何一个投资机会,都有背后的投资逻辑。今天,我们就来聊聊泰国普吉的投资逻辑和如何规避掉坑问题。

逻辑一:正确的普吉岛投资姿势

普吉岛的常住人口42万人,与曼谷人口1000万人+比,投资普吉岛的住宅市场完全没有性价比可言,注意,这里指的是住宅市场。泰国是一个旅游立国的国家,国际游客数量亚洲排名第二、东南亚排名第一,普吉岛是整个东南亚乃至全世界旅游产值最高的地区之一。投资普吉岛,就应该投资普吉岛的旅游业。投资旅游业,就必须把租客对准游客群体。因此,游客是你在普吉投资不可错过的市场。

@瑞铂研究院泰国投资白皮书 201810大海外游客目的排名


@瑞铂研究院泰国投资白皮书 世界海岛旅游产值排名


在投资任何一个国家的时候,读懂这个国家的法律和市场,和读懂当地的购房政策一样重要。

有的人会问,我可以投资普吉岛住宅做民宿吗?——答案是不行。

泰国法律规定住宅不能做30天以下的短租,在泰国市场上,无论是普吉还是曼谷,短租民宿公寓都是违法的,违反者将被判处一年以下有期徒刑或2万泰铢罚款,并且违规出租期间每日可罚款1万泰铢。

首先,从产权方面来看,我们强烈不推荐冒着政策风险去投资长租公寓做短租。泰国商品房市场分为几类产权:

l 第一类:酒店产权,不能做产权分割。说白了,如果要买,就必须把整栋酒店买下,不能像买公寓一样买一间。

l 第二类:住宅产权,也是我们常说的condo产权。可以分割产权购买单间,但是只能做长租。

l 第三类:商业公寓,condotel产权。这类产品,在设计的时候,既有酒店的餐厅、超市、大堂,以及各种商业设施,既可以做日租,又可以单间购买,因为建造要求较高,所以与住宅相比,在市场上存量非常少,在普吉市场较为多见。第三类才是投资普吉岛正确的产权。

商业公寓在泰国的占比



从以往的泰国旅游局历史数据可见,普吉岛最为全世界第一的旅游海岛。这意味着可以提供充足的短租现金流,6%~7%的净租金收益,有可以享受到每年15~30天的免费自住时间,是一种长期现金+度假投资方式,切忌短炒。同时,投资普吉请认准可以做短租的Condotel产权项目,才能做合法的普吉房东。






逻辑二:面朝大海,春暖花开?能交房再说

不止一次,有喜欢普吉房子的朋友问我:“我看上了一个建在山腰上,面朝大海,能俯瞰整个城市群的海景房,我想以后在这里养老!可是这样的房,能买吗?”

首先,对普吉岛这类旅游地产而言,房子先要能建起来,其次就是能产生稳定的短租收益。那么,是什么决定一个普吉岛房子是否能建起来呢?

1、 一定要选择拿到EIA的项目

关于EIA,可以参考我曾经写过关于EIA的专栏文章(《你应该知道的事!》链接https://zhuanlan.zhihu.com/p/28135904)。简而言之,在泰国如果一个公寓项目拿不到EIA,就不能动工,如果项目本身的规划违背了EIA申请的规定就开售,最终的结果将是建不起来,投资者只能需求退款维权。

@普吉岛政府规划 普吉岛可用作商业开发商的地块示意图(绿色禁止开发)



作为全泰乃至全亚洲最重要的旅游海岛,普吉岛有着全泰最严格的EIA政策,全岛只有30%的土地可用于开发。2019年,泰国自然资源和环境部颁布了禁止于坡度或坡度为35%以上的土地上建造建筑物的规定,同时,如果该地区的海拔高度超过40米,建筑物的高度不得超过6米;在海拔40米以下的区域内的建筑物,高不得超过40米。于有斜坡的区域,任何位处坡度在25%35%之间的土地上的项目,皆需要将70%的面积分配到绿地,且还不准许移除大块的石头以及树木。切割及填充亦必须限制于一米,而建筑的脚印则不能逾90平方米。

这意味着:山坡上的、海拔高的普吉岛房产需要持有谨慎的态度,坡上超高密度的建筑规划在未来会越来越少,取而代之的是搞绿化面积的低容积率设计。

泰国政府规定没有IEA不能建房,但却没有规定没有EIA不能开售。因此,在普吉岛,有很多项目打着“pre-sale”的旗号,在没有EIA的情况下出售,希望等着项目一边申请一边筹集建房款,这样的项目风险极高!目前,在普吉的一些山坡上、临海地块上,都存在着申请不到EIA,工期无限后延的项目,深度套牢这这些项目的投资者。

投资任何普吉项目前,请先让开发商先出示项目的EIA。这一点很重要!

2、 选择靠谱的开发商

EIA拿下来后,只代表这个项目可以建了,不代表项目一定会建成。能建和建成之间,差了开发商的经济实力。选择有实力的开发商,是项目能按时交房的前提。普吉与曼谷市场不同,泰国的前10大开发商,在普吉建造楼盘的不超过5个,而且每年开盘量更是凤毛麟角。普吉岛的开发商,大部分都是中小型开发商。

以下这些开发商需要慎重选择:

l 第一次开发,没有开发经验的。这类开发商的常见风险是建造、资金实力不足,导致项目建造中断、交房延期、甚至烂尾的问题。

l 交房、管理口碑差的开发商

l 最直观的,对已经开建的项目,建造进度出现断工、停滞的项目,更是要慎选。

建议:尽可能地选择大开发商,比如悦榕庄、Sansiri这样的楼盘,会最大程度地保证项目的安全。对稍微小一些的开发商,请更多地去关注这些开发商的团队情况和开发、经营历史

3、 地段为王、海滩、网红打卡景点、交通枢纽值得你拥有

买房的三要素永远是:地段、地段、地段。当选定游客为目标盈利客群后,什么样的地址最受这些人欢迎是你需要考虑的。通常靠近优质海滩、周边有夜市、网红餐厅、甚至是即将开通的普吉轻轨站的项目,未来的出租率情况以及自住度假体验都不会差,非常值得关注。

@瑞铂研究院泰国投资白皮书 目前普吉岛轻轨已经取得EIA,正在建造中


上图是普吉岛已经正在建造中的轻轨站,是全亚洲唯一的海岛轻轨,北起普吉机场,南到查龙湾,将极大改善普吉岛的交通不便问题,终点站查龙湾更是出海枢纽,普吉岛游客通往珊瑚岛、大小皇帝岛、皮皮岛、攀牙湾、洛克岛等跳岛以及潜水的必经之路,同时靠近普吉大佛、查龙寺等知名景点,非常值得关注。

逻辑三:租金能否兑现?


@普吉岛地图,中文翻译为当他某开发商标注

普吉有11大海滩,小型的海滩多达30个。

大部分的海滩位于西侧,有的海滩租客需求十分旺盛,但是也有的海滩并不是旅游者常去的海滩,海滩的受欢迎程度往往决定了海滩的游客数量,游客的租房需求又往往反映于酒店的供给数量之上。因此,Booking、携程等的旅游酒店网站,更能直观地看出各个海滩的租客需求。


@谷歌地图 查询示意

具体的数据如下:

制表:瑞铂研究院

从酒店数量看:芭东、拉威、普吉镇这3大普吉最悠久的观光地拥有最多的酒店,邦涛、卡马拉、卡塔等海滩紧随其后。租客方面,在芭东、普吉镇的海滩平均客单价较低,同时,因为是开发较久的区域,背包客占大多数,区域的海水、管理情况都较差,中高端的租客占比相对较低。

当投资普吉岛房产的时候,会看到很多开发商会提供包租N年,每年M出租回报率的诱人包租条款,被很多投资者视为投资兜底的定心丸。但事实是,在我多年从业经验中,针对外国人的包租条款,很多时候往往是不具有的100%的有效法律效应的。

举个例子:曾经某客户向我们求助,当初他买的清迈包租20年,每年8%的包租公寓,到了第3年托管方给所有业主发邮件,酒店经营情况不善,不租了,要改为分成模式,实际到手租金只有3%~4%。最后业主选择维权,律师费用远远超过了他这一年的租金收益,而且最后仍然不了了之。实际上,当我们去反观这个酒店时,酒店的地段并不是一个会被大部分租客所接受的地段,8%的年化租金回报远超了清迈本地的真实短租回报。

切记,包租≠好租,更不等于可以稳定收租。

当选择普吉岛房产时,面向租客群体,区域入住率、客单价,托管方的运营能力,都是你要考虑的。通常来说,一套公寓房产的全年租金收益=(淡季天数*淡季空置率*淡季日平均租金+旺季天数*旺季空置率*旺季日平均租金)-全年运营成本,而业主到手租金收益=全年租金收益*1-酒店分成百分比)。典型的计算案例参考如下:

@瑞铂研究院 以普吉岛某项目一室一厅为例,教你演算租金回报率预估


最具有争议的数据往往在入住率、淡旺季酒店单价。而感谢互联网,在booking/携程等网站上我们都能直观看出项目周边酒店的等级、以及对应的价格以及出租率。

下图是我们在20203月预定9个月后的卡马拉海滩的高端酒店,12月正是普吉岛的旺季,大量的西方游客和中国游客汇聚普吉岛避寒,此刻已经只剩7套单间,该类型酒店在该区域的受欢迎程度可见一斑。你可以通过这个方法来验证比较真实的出租率和价格。

Booking.com-查看酒店的淡旺季入住价格

通过我们以上的实际市场数据获取、收益估算模型,我们就能判断是一个普吉岛包租酒店在未来市场不出现大规模波动的情况下,租金收益能到达什么水平。需要提醒的是,往往6%~7%的包租收益,在普吉岛是一个比较安全的包租范围,8%以及以上的包租收益的项目就需要打一个谨慎的问号了。

此外,旅游既然是一门生意,生意就一定有风险,作为投资者应该永远有一个Plan B,即使市场的收益模型可以断定某个项目可以达到理想的包租收益,在实际的经营过程中,托管公司的经营不善、经验不足的问题也可能会导致收益的波动。因此,您如果购买的是普吉酒店式公寓,托管方的管理水平也是一个非常值得考量的因素。

通常我们会更推荐与温德姆、丽笙等知名酒店品牌签长期管理租约的项目,这本身即使品牌对酒店位置、经营价值的肯定,也是经营能力的长期保障。唯有靠谱的开发商+靠谱的地段+靠谱的托管方,三方加成,才能帮助您在普吉做安全有保障的海岛房东。

~~~~~~~~~~~~~~~~~

作者:Mason 编辑:Ferrara 图片:摄图网、VEER



瑞铂海外公众号
  • 最新最热海外产品
  • 有趣好玩海外体验
  • 拥抱世界生活方式
下一篇