5招教你品尝日本不动产投资“成功的滋味”
Carey2020-03-09

要想第一次在日本房产投资中就能胜出,捷径就是向有成功经验的人学习。有些人可能认为日本房地产投资是高风险的,人生地不熟,语言不通,看起来太复杂了,而实际上许多人已经通过适当的风险管理成功的收获了日本房产投资回报。在介绍成功秘诀前,说说成功者和新手自己。

成功房地产投资人的共同点有哪些?

l 能持续努力的人。成功的人大都相同,失败的人各不相同。房地产投资不像股票投资,不需要每天检查股票,盯盘,收集信息,但它并不是一个简单的投资方法,"一旦购买物业,利润就会迅速增加"。从选择物业到和管理公司谈判,以及与税务会计等,您都需要知识和谈判技能。 重要的是,要知道这是自己的事情,需要对自己负责,并且要付出努力。

l 能模拟风险的人。房地产投资不同于股票和应收账款,是一种相对低风险的投资方法,不易受到经济和社会条件的影响。 然而,房地产投资也存在各种风险,如空置风险、拖欠风险、租金下降风险和汇率风险,因此有必要对风险进行模拟。房地产投资不是赌博。 如果出现风险,您需要提前承担假设和措施,以避免惊慌。

l 能积极沟通的人。大多数人都是通过房地产代理商或经纪公司进行房产投资。坐等房产顾问的电话,抱着可买不可买的心态往往是还没启程就已经偃旗息鼓了。这时,您可以采取积极的沟通。因为与房地产经纪人、开发商、管理公司、税务会计师等进行顺畅的沟通在购房前、中、后都非常重要。

l 能够快速行动和有决心的人。例如,与房产经纪人或开发商的谈判基本上是快速的,如果你犹豫,即使你遇到一个很好的便宜货,专业投资者很可能会先下手为强,超过你的

认真的问问自己,为什么要投资日本房产?

众所周知,近几年日本的游客不断上涨,东京奥运会的召开,日本大阪2025年世博会的举办,日本IR综合体(包含赌场项目)的规划,2026年名古屋亚运会等利好消息不断放出来,吸引了不少的国际买家将目光凝聚在日本房产市场。其实,早在2013年,日本,特别是东京市中心的房地产,吸引了外国投资者的注意。 尤其是亚洲地区的富裕投资者,包括中国、香港、台湾和新加坡。 国际投资者购买的财产类型。 与日本投资者一样,不仅有住宅物业,还有物流设施和疗养院。 这种投资态度表明,国际投资者正在把握各种投资机会,以谋得收益。除此之外,很多人还因为以下几个原因青睐日本房产。

2020年东京奥运会吉祥物(图片来源:东京奥运会官网)

1)低风险国家

日本被认为是一个国家风险较低的国家。 国家风险是一种特定于国家的风险,与社会政治条件息息相关。 例如,有的国家政权变更频繁,或者由于种族冲突等原因,社会局势的急剧变化变得容易,国家风险很高。国家风险越高,投资目标的可靠性就越低。这与房地产价值没有直接关系,例如,由于伊朗-伊拉克战争,三井集团建造的石油工厂被毁,约6000亿日元的投资打水漂。在考虑国际投资时,由于社会突然变化而失去资产的国家风险被视为一个重要观点。在这方面,日本是亚洲最安全的地区,在经合组织公布的国家风险中,只有日本和新加坡在亚洲地区获得A级认证。 低国家风险被认为不会使房地产价值急剧下降。

因此,在日本投资受到国际投资者的欢迎。然而,由于日本已经是一个发达的发达国家,他们不希望像发展中国家那样,因为发展迅速导致房价飞涨,所以日本房产市场并非暴涨暴跌,但却是一个安全稳定的市场。因此日本仍然是全球主要的投资目的地。

2)海外人士购房障碍低

在日本,没有外国人的房地产购买法规限制。 但有些国家对外国人的购买有限制。 例如,在新加坡,禁止外国人购买或拥有土地。 此外,澳大利亚还规定,只能购买新房产或土地。

然而,在日本,对外国买家的税收甚至没有特别规定。 因此,外国人和日本人可以在相同的条件下购买房产。 由于必要的成本与日本人没有什么不同,日本已经成为一个房地产投资市场,外国人很容易入市。

3)日本的房产价格便宜,收益率较好。

日本房产永久产权,纯使用面积不含公摊,建筑质量好。虽然这几年价格有所上涨,但收益率也比其他发达国家要大。例如,在国内,平均收益率为1-3%。 另一方面,日本城市地区的收益率达到3%10%。在日本买房的平均价格是年收入的五倍,但国内的平均房价是年收入的20倍以上。 当房地产价格飙升至价格水平时,我们不能指望高收益。

4)有开发商提供购房协助办理经营管理签证。

虽然在日本买房并不能直接办理移民,但对于有移民计划的家庭而言,购置一套房产时既能安家置业,又能节约一部分经营管理签证的办理费用(据说市场报价一般在100万人民币左右)。

5大成功秘诀

成功秘诀一:选择好的物业项目

虽然"好物业"的定义各不相同,但唯一常见的重要标准是"能够维持租赁需求的物业"

从房地产投资收益结构上,入住率成为最重要的指标。房地产投资的收益大致分为两类:租金收益和资本收益。资本收益是购买和出售时价格差异带来的收入,在难以及时买入和卖出的房地产投资中,通常只停留在投资策略的选择里。 房地产投资的基础是每月租金带来的收入。因此,选择需要入手的房产,并保持较高的入住率是非常重要的。同时,又要学会计算表面收益率(毛租金回报率)和实际收益率;不要盲目相信高收益率。因为并不是高收益的物业就一定等于优质物业,这点非常重要。

下表是内阁指定的城市从20194月到5月的租金收益率:

2019年4-5月,日本主要城市租金收益率:东京都城南区4.5%,大阪市4.9%,名古屋市5.1%

与东京相比,内阁令指定的城市往往预期收益率较高。在东京和农村城市,人口差异和空房间发生的风险也不同。

总务省于20197月宣布,截至201911日,按县分列的人口按顺序排列如下表:

2019年11日,日本都道府人口排名前10位,其中前三位是:东京都、神奈川、大阪府

例如:

物业 A

东京(东京梅古罗区/东九东洋线和东京都立大学站步行5分钟)

物业价格:4000万日元

租金:108000日元/

管理费:15000日元/

表面收益率: 3.24%

实际收益率:2.79%

* 物业价格是临时价格。 与实际购买价格不同

* 实际收益率由"(年租金 - 年度管理费用)÷ 物业价格"计算

物业 B

北海道札幌市(北海道札幌市白石区/札幌市地铁东线和水站步行4分钟)

物业价格:500万日元

租金:44000日元/

管理费:3000日元/

表面收益率:10.56%

实际收益率:9.84%

* 物业价格是临时价格。 与实际购买价格不同

* 实际收益率由"(年租金 - 年度管理费用)÷ 物业价格"计算

如果你只比较收益率数字,北海道札幌市会更高。然而,如上所述,东京和北海道札幌市由于人口差异,空置的风险增加。此外,由于翻新和维修费用等成本没有太大差异,因此不能简单地与收益率进行比较。

房地产投资的收益率是满的,租金保持不变,尽量减少空置房的风险和租金下降,将带来稳定的租金收入。

东京新建的单间公寓的收益率绝不是高的。然而,由于人们进出是活跃的,即使空置的房被发生,租户可能会在短时间内出现,因此物业的广告成本也会被降低。

那么,如何选择好的物业呢?重中之重的是,选择正规、专业、有丰富经验并且值得信任的物业销售公司(代理公司)为你提供服务。买房不像买面包那样,买了吃到肚子里就算完成了。在专业人士的带领下,你要做的是:

首先,了解你的目标人群,即房子未来会出租或卖给谁。就像画画一样,你需要在脑海勾勒出他们的画像。 可以说,这是选择物业的最重要的方面,因为根据目标对物业条件的评估也会因此而发生变化。目标对于单身人士、家庭、游客是不一样的。 一般来说,他们在物业的楼层分配中是有区别的,如果是单身人士,则引入单间房,如果是家庭则引入套房,如果是游客则引入酒店或民宿。想象一下,未来什么样的人会租赁或购买你正在考虑购买的房产,评估物业位置和配套设备。


第二,如何选择地点?步行到地铁站10分钟内。

有一个词,"在房地产投资中,位置是一切",物业的位置是绝对应该考虑的。在评估位置时,首先要检查的是距离最近的车站的分钟数。特别是对于单身人士,到车站的距离是决定空置率的重要因素。此外,您不仅考虑最近的车站,还要考虑通过转车前往该地区的航站楼站。

同时,医院和超市等生活设施也很重要。如果这些设施不在步行距离内,居民可能很难获得。 此外,在适合家庭入住的物业中,应特别考虑噪音和安全等周边环境。


第三,如何选择物业类型?公寓还是一户建?新房还是二手房?

在选择物业类型时,有两个主要观点:公寓或一户建,新建筑或二手。公寓产权是部分拥有(永久产权),一户建是全部拥有一整栋建筑。与一户建相比,公寓投资额通常较低,成本较低,风险易于控制。因此,可以说,它适合于投资新手。只需一小笔资金,就能开始投资,风险较低。

另一方面,虽然一户建投资价格较高,但预计其收益率将高于公寓。 因此,一户建适用于有大量资金并希望获得高效利润的人。同时,由于收益率高,风险也相应较大,因此,请通过与专业公司团队一起研究,来控制风险。

新建筑和二手房有类似的特点。 一般来说,新建筑的入住率很高,初期的收益率相对二手房较低。 另一方面,二手房翻新后收益率高,但在入住率和维修费用方面不及新建筑。了解每种物业的特性,考虑投资计划,考虑维修计划和入住率。

成功秘诀二:如何选择和利用房产投资会议?

知识对于日本房地产投资的投资决策至关重要。

选择适合您投资目标和情况的会议,并将获得的知识和信息用于您的房地产投资,这一点非常重要。 房产会是举办各种活动一部分,如果你不选择适合你的房地产投资知识水平、兴趣和目标的会议,你就不能提高你的投资决策。

成功秘诀三:一定到日本现场查看物业。

可能你曾经去过日本很多次,因为旅游,工作或其他事情。除非你在物业附近有过长期的生活经历,如果没有,那么请一定到日本现场查看物业,一是初次投资日本房产决策中关键的一环;二是多对当地了解后,有利于为今后的投资积累积极的信心。

成功秘诀四:如何选择管理公司?

除了获得知识外,我们还必须考虑实际物业管理。 除非你计划长期在日本生活,有充裕的时间和精力可以自行管理物业,如果不想当双向空中飞人,最好的解决方法就是委托给管理公司打理。物业管理业务范围广泛,包括"租户招聘、合同""租户管理""建筑管理"。因为管理公司可能拥有多个物业,而且是全职的,你不用担心租客的来源,清洁,维修等琐事。但务必查看管理公司的绩效,例如管理公司管理多少户,以及您实现了多少入住率。 此外,管理公司也是共同管理的合作伙伴。 要记住,与管理公司联系人保持联系,密集的沟通可能有助于预防故障和改善管理状况。

那么,一个好的管理公司的条件是什么?

l 有较强的建议能力解决空置

l 能够快速响应租户的要求

l 在租户搬出时适当设置原始恢复费用

对于空置,租赁管理公司是如何回应或提出建议,以尽量减少空置风险。 例如,在维修过程中,通过稍微设计好外观等措施,将成本负担降至最低,并不断加强向中介的转介业务。 对租户要求的快速反应,对于提高满意度和减少流失率至关重要。

如果您委托一家符合上述条件的管理公司,您将减少在房地产投资中失败的概率。





成功秘诀五:适当的资金管理,关注汇率变化

这是一个不应忘记的秘诀。 由于这是一个投资,资金流动最敏感。 在制定资金计划后,避免浪费性的开支,并将资金投入到必要的部分。例如,在购买房产后进行定期维护对于保持入住率和维护资产价值非常重要。如果没有这种资金管理策划的情况下,重复维修和翻新的效果是会造成浪费的。 提前确定你真正需要的支出,该花钱时就花钱。同时,需要关注日元的汇率变化,租金可以获得较好的汇率差利润。

如果您正在关注日本房产,并愿意做成一件长远美好的事情,专业的投资知识和分析是需要依靠专业人士和自己的不断努力积累的。如果想把所有投资的事情交给专业团队打理,那么欢迎联系我们。

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作者:Carey 编辑:Ferrara图片:摄图网、VEER

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